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飲食店を居抜きで出店!メリット・デメリットを紹介

Square (スクエア), ブログ編集者

飲食店を出店したいという人の中には、予算が限られている、なるべく早く開店したいという人もいるのではないでしょうか。そのようなときに検討したいのが「居抜き物件」を利用した出店です。

居抜きとは何かからはじめ、居抜きのメリットとデメリット、居抜き物件の注意点、探し方を紹介します。

居抜きとは

居抜き物件とは、以前の使用者の内装や設備が残されている状態の物件を指します。居抜きの反対は以前の使用者の設備の残っていない、いわば骨組みのみの物件で「スケルトン物件」と呼ばれます。居抜き物件の内装や設備は買い取りになる場合、無料で利用できる場合など、物件によって異なります。

居抜き物件はヘアサロンやエステサロン、小売店、工場などさまざまな業種で利用されていますが、特に飲食店で利用されることが多いようです。居抜き物件を利用すると、スケルトン物件で一から物件の内装や設備を整えるよりも一般的に初期費用を安く抑えられ、開店までの期間を短くできるといいうメリットがあります。

飲食店の場合、内装のほかに、厨房、空調、什器といった設備が含まれます。厨房は飲食店に特有の設備のため、飲食店のために居抜き物件を探す場合は、もともと飲食店だった物件を探すのが近道だといえます。

居抜き物件が存在する背景には、物件をスケルトン状態に戻す工事の手間や費用を考慮すると、無料またはリーズナブルな金額で内装や設備を次の使用者に引き継いでもらいたいという事情があります。飲食店の内装や設備に強いこだわりがない、または自身の希望する内装や設備にとても近いのであれば、居抜きは新旧使用者両者にとってメリットがあるといえます。

続いて、居抜き物件のメリットとデメリットをスケルトン物件と比較しながら見てみましょう。

居抜き物件を利用するメリット・デメリット

居抜き物件の最大のメリットは、以前の使用者の内装や設備を再利用したり、部分的に追加したりして初期費用を抑えられる点にあります。居抜き物件の場合、一坪あたりの費用が30万円ほどなのに対して、スケルトン物件は100万円ほどかかることもあるといわれています。また、工事が少なければ工期が短くなり、開店までの期間を短くできます。さらに、居抜き物件を利用すると、以前そこに飲食店があったことを知っている人がいるため、顧客開拓がしやすいというメリットもあります。

メリットの裏返しになりますが、居抜き物件では以前のテナントの内装や設備を使用するため、店舗の雰囲気や厨房の使い勝手が100%自身の希望通りに仕上がらない可能性があります。設備に不備がある可能性もあります。希望通りに作り変えようとしたり、設備を修理したりすると、想像以上に初期費用がかかってしまうことがあります。初期費用を抑えるために居抜き物件を利用しようとしていることを忘れずに、ときには多少は妥協する柔軟な姿勢が重要です。

このように、居抜き物件は、あくまで予算と開店までのスピードを重視する場合に最適な物件だといえます。また、幸運にも自分の希望に沿う掘り出し物件が見つかった場合にも居抜きは一つの選択肢となりそうです。これらに該当しても、居抜き物件を利用する場合には、注意しなければならない点があります。続いて居抜き物件の注意点を詳しく説明します。

居抜き物件の注意点

居抜き物件は、訳あり物件の可能性があります。事故や事件が起きたというわけでなくても、何らかの理由で以前の店舗が経営難に陥り、内装や設備を残す形で退去したかもしれません。退去理由としては、想像以上に集客が難しい立地だった、店舗のイメージと周辺地域が合わなかった、賃料が高く採算が取れなかったなどさまざまな理由が考えられます。

たとえば、高齢によるリタイアで閉店したといった理由でしたら、同じ場所に居抜きで飲食店を開店するのに支障はないでしょう。逆に、近隣でよいイメージが持たれていなかったといった事情があったら、マイナスのイメージが引き継がれるかもしれません。このような場合は、以前の店舗とまったく関係なくても、特に居抜きではイメージを刷新しにくく事業を成功させるのは難しくなります。

もし可能であれば、どうして居抜きなのか、以前の店舗はどのような飲食店だったのか、不動産会社や近隣の店舗に聞くなどして、事情を調べてみるとよいでしょう。

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居抜き物件の探し方

どのような居抜き物件があるのか見てみたいという場合には、まずはインターネットを使って物件を探してみましょう。一般の不動産売買・賃貸サイトで居抜きを条件に物件を探せるほか、居抜き物件を探すための専門サイトも存在します。これらのサイトで一度だけでなく、定期的に居抜きの物件を探していると、物件や内装および設備の譲渡金額の相場がつかめてきます。出店したいエリアがすでに決まっていれば、より明確に相場をつかめます。

気になる物件がみつかったら物件を取り扱っている不動産業者に問い合わせをしてみましょう。居抜き物件を利用すると初期投資を抑えられるとはいえ、飲食店の出店には多額の費用が必要です。実際に自分の目で十分物件を見て検討します。物件や設備の気になるところについては躊躇なく不動産業者に質問しましょう。なぜ居抜きなのか、設備はどのくらい新しいものなのか、補修が必要なものはあるのかなど、質問項目をリストアップしておくと、聞き忘れなく複数の物件を同じ観点から検討できます。

インターネットで物件を探すのは効率がよいですが、アナログな探し方もあなどれません。不動産業者を訪れるときには、立地や金額、雰囲気のほか、残っていてほしい内装や設備など希望する物件の条件を伝え、条件に合った物件がないか調べてもらうとよいでしょう。まだ公開されていない物件にいち早く出会えるかもしれません。不動産業者の担当者と対面で話をする以外には、飲食店を出店したいエリアを自分の足で回ってみるのも有効な手段です。インターネットでは見つからなかった地域密着型の不動産業者が見つかるかもしれません。物件のオーナーによっては、地域で付き合いのある不動産業者だけに物件を任せていることもあります。また、廃業した飲食店を見つけ、希望に合う物件であれば、借りられないか問い合わせ先を探してみてもよいでしょう。

よい居抜き物件と出会うには、インターネットと自分の足を使って、小まめに居抜き物件を探すのが不可欠です。すぐにでも物件を決めたいという場合でも、ある程度は時間をかけてじっくり物件を探す姿勢が重要です。相場を知らないまま、設備や内装を詳細に検討することなく目に入った物件に飛びついてしまうと、のちのち高額な初期投資が必要になったり、あとからよい物件が出てきて後悔したりすることになりかねません。

飲食店を短期間のうちに、できるだけ初期投資を少なく開店するには、居抜き物件を利用するのが効果的であることを説明しました。柔軟性に欠ける点はスケルトン物件に劣りますが、インターネットと自分の足を使って、理想に近い物件を探すことでこのギャップを埋めることも不可能ではありません。飲食店を出店したいと考えている人は、本記事を参考に居抜き物件の利用も検討してみてください。

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執筆は2020年6月2日時点の情報を参照しています。
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