民泊ビジネスを​始める​前に​押さえておくべき​「民泊新法」

※本記事の​内容は​一般的な​情報提供のみを​目的に​して​作成されています。​法務、​税務、​会計等に​関する​専門的な​助言が​必要な​場合には、​必ず​適切な​専門家に​ご相談ください。

日本でも​注目を​集めている​民泊ビジネスですが、​2017年6月に​民泊新法が​成立して​ルールが​一新されました。​これから​民泊ビジネスを​始める​人は、​どのような​点に​気を​付ければ​いいのでしょうか。

今回は、​民泊新法の​ポイントに​ついて​解説します。

民泊新法とは

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「民泊」には​明確な​定義は​ありませんが、​一般的には​住居の​一部もしくは​全てを​活用して、​旅行者などに​宿泊サービスを​提供する​ことを​いいます。​近年では、​インターネットを​通じた​マッチングサービスが​世界各国で​展開されており、​急速に​広まっています。

参考:は​じめに​「民泊」とは​(民泊制度ポータルサイト)

民泊の​増加に​伴い、​騒音などの​近隣トラブルが​社会問題と​なり、​安全面・衛生面での​問題も​深刻化しました。​そこで​政府は、​健全な​民泊サービスを​普及する​ことを​目的と​して、​民泊に​関する​ルールを​新たに​制定しました。​これが​「住宅宿泊事業法​(民泊新法)」です。

民泊ビジネスには​3種類ある

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一言で​「民泊」と​いっても、​ビジネス内容は​3種類に​分類されます。

・住宅宿泊事業者:民泊の​オーナー
・住宅宿泊管理事業者:民泊の​管理や​運営を​行う​人
・住宅宿泊仲介事業者:民泊の​仲介を​行う​人

民泊新法では、​上記​三つの​事業者の​全てを​対象と​しており、​それぞれに​対して​ルールを​定めています。

参考:住宅宿泊事業法​(民泊新法)とは?​(民泊制度ポータルサイト)

それでは、​三つの​事業者ごとに​押さえておくべきポイントを​見ていきましょう。

住宅宿泊事業者が​押さえておくべきポイント

住宅宿泊事業者​(民泊の​オーナー)と​して​ビジネスを​始める​前に、​民泊新法が​定めている​五つの​ルールを​頭に​入れておきましょう。

以下では、​民泊ビジネスを​始めるまでの​時系列に​沿って、​五つの​ルールを​紹介します。

1. 住宅が​二つの​条件を​充たしているかチェックする

民泊を​始めるには、​まず​「住宅」を​準備する​ことが​必要です。

民泊が​ホテルや​旅館と​異なる​点は、​宿泊場所と​して​「住宅」を​提供すると​いう​点です。​どのような​住宅でも​民泊に​利用できるわけでは​ありません。​民泊新法では、​民泊に​利用できる​住宅に​ついて、​二つの​条件を​定めています。

台所、​浴室、​トイレ、​洗面所が​設置されている​こと

民泊を​行う​建物の​中に、​台所や​浴室、​トイレ、​洗面所の​設置が​必要です。​共同住宅や​長屋の​場合は、​住戸ごとに​判断されます。​たとえば、​母屋と​離れが​廊下で​つながっており、​母屋に​トイレが​ある​場合は、​離れの​各部屋に​トイレが​無くても​構いません。

現に​「生活の​本拠地」と​して​使用されている​こと

民泊の​本来の​姿は、​「普段は​住居と​して​使っているが、​空いている​スペースが​ある​ため宿泊スペースと​して​提供する」と​いう​ものです。​そのため、​「生活の​本拠地と​して​使っている」と​いう​条件が​必要です。

オーナー​自身が​民泊の​物件に​住んでいる​場合は、​この​条件が​問題に​なる​ことは​ありません。​第三者に​賃貸している​場合も、​その賃借人が​その​物件に​住んでいる​限りは、​問題​ありません。

実際に​問題と​なるのは、​「誰かに​貸そうと​思っているが、​借り手が​見つからないため、​その間だけ民泊と​して​利用したい」と​いう​ケースです。​このような​場合でも、​民泊の​物件と​して​利用する​ことができます。​ただし、​民泊と​して​利用している​間も​「入居者の​募集を​行い続ける」ことが​必要です。

入居者の​募集を​停止してしまうと、​もは​や​「住宅」には​該当しません。​このような​物件を​宿泊場所と​して​提供する​場合は、​法律上は​「旅館」や​「ホテル」に​分類されます。​この​ため、​旅館業法に​よる​許可が​必要と​なります。

参考:対象となる​住宅​(民泊制度ポータルサイト)

2. 民泊の​スタイルを​決定する

民泊の​物件が​決まったら、​次は​民泊の​ビジネススタイルを​決定しましょう。​民泊の​ビジネススタイルには、​2種類あります。​「家主居住型」と​「家主不在型」です。

「家主居住型」は、​オーナー​自身が​民泊の​物件に​常駐して​管理を​行う​スタイルです。​オーナー​自身が、​鍵の​受け渡し、​物件の​掃除、​クレーム対応などを​行います。

これに​対して、​オーナーが​仕事などで​日中​不在となる​場合は、​第三者に​上記の​作業を​委託する​ことに​なります。​これが​「家主不在型」です。​委託する​相手の​ことを、​「住宅宿泊管理事業者」と​呼びます。

いずれの​スタイルに​するかは、​「オーナー​自身が​トラブルが​生じた​際に​すぐに​駆けつける​ことができるか」に​よって​決まります。​周辺住民から​苦情が​あった​際には​30分以内に​現地に​赴けるかが​目安と​されています。

トラブルが​生じた​際に​30分以内に​駆けつける​ことが​難しい​場合は、​第三者に​管理を​委託する​必要が​あります。

民泊ビジネスを​本職と​する​場合や、​本職が​別に​ある​ものの​職場が​近場で​柔軟に​スケジュールを​調整できる​場合には、​「家主居住型」を​選択する​ことができます。

参考:住宅宿泊管理業者の​業務​(民泊制度ポータルサイト)

3. 都道府県知事等に​届出を​する

民泊の​ビジネススタイルが​決まったら、​民泊の​手続きを​始めましょう。​民泊の​手続きと​しては、​都道府県知事への​届出が​必要です。

地域に​よっては、​保険所設置市の​長​(政令市、​中核市など)や、​特別区の​長​(東京23区)に​届出を​します。​届出の​費用は​無料です。

詳しい​情報は、​以下の​ウェブサイトを​ご確認ください。

参考:住宅宿泊事業者の​届出に​必要な​情報、​手続きに​ついて​(民泊制度ポータルサイト)

4. 宿泊者を​募集する

届出を​無事に​提出すれば、​いよいよ民泊ビジネスの​開始です。

この​ときに​気を​つけなければいけないのが、​「宿泊者の​募集人数」です。

民泊新法では、​「住宅の​規模」に​よって​一度に​宿泊させる​ことができる​人数が​決まっています。​宿泊者一人​当たりの​最低床面積は、​3.3平米です。​つまり、​民泊の​物件の​広さが​広い​ほど、​一度に​たくさんの​人数を​泊める​ことができます。

参考:は​じめに​「民泊」とは​(民泊制度ポータルサイト)

適法に​ビジネスを​行う​ためには、​住宅の​床面積を​正確に​把握する​ことが​必要です。​法律で​規定された​以上の​宿泊者を​募集しないように​気を​付けましょう。

自分で​ウェブサイトを​立ち上げたり、​仲介サイトを​利用したりするなどの​方法で、​宿泊者を​募集しましょう。

また、​さまざまな​支払い​方法を​用意する​ことも​集客の​ポイントです。​特に​訪日外国人観光客を​ターゲットに​集客したい​場合、​クレジットカード決済の​導入を​オススメします。

たとえば​Squareなら、​無料の​アプリと​専用の​ICカードリーダー​(Square Reader)を​用意すれば、​お手持ちの​スマートフォンや​タブレット端末で​クレジットカード決済を​受け付けられます。​月額使用料などの​固定費用もなく、​決済手数料が​引かれた​金額が​最短で​翌営業日に​振り込まれます。​ぜひ導入を​検討してみてください。

5. 年間180日未満の​範囲で​営業を​する

民泊新法では、​「民泊の​営業日数」に​上限が​あります。​民泊の​営業日数は、​「年間180日未満」でなければいけません。

民泊の​営業日数とは、​宿泊者の​滞在日数の​ことです。​つまり、​宿泊者が​年間180日以上​滞在すると、​違法と​なってしまいます。​具体的には、​「毎年​4月1日正午から​翌年4月1日正午までの​1年間」と​区切って​計算します。

宿泊者の​滞在日数が​180日を​超える​場合は、​旅館業法に​よる​許可が​必要と​なります。​多くの​宿泊客が​見込める​ため365日フル稼働で​営業を​したい​場合は、​あらかじめ旅館業法に​よる​許可を​取って​おきましょう。

参考:住宅宿泊事業法​(民泊新法)とは?​(民泊制度ポータルサイト)

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住宅宿泊管理事業者が​押さえておくべきポイント

住宅宿泊管理事業者とは、​民泊の​運営や​管理を​行う​人の​ことです。​民泊の​オーナーが​仕事などで​忙しい​場合や、​民泊の​物件に​常駐する​ことができない​場合、​第三者に​鍵の​受け渡しや​掃除、​クレーム対応などを​委託する​ことに​なります。

民泊新法では、​住宅宿泊管理事業者に​関して​四つの​ルールを​定めています。

1. 国土交通大臣の​登録を​受けなければいけない

住宅宿泊管理事業を​始める​前に、​あらかじめ国土交通大臣の​登録を​受けなければいけません。

登録する​際には、​登録免許税と​して​9万円が​かかります。​一度​登録が​完了すれば、​その後​5年間は​有効です。​その後は​5年ごとに​更新手続きを​行います。

必要書類などの​詳しい​情報は、​以下の​ウェブサイトを​ご確認ください。

参考:住宅宿泊管理業者の​登録​(民泊制度ポータルサイト)

2. 民泊オーナーに​2種類の​「書面」を​交付しなければいけない

民泊管理事業者は、​民泊の​オーナーから​委託を​受けて​民泊の​運営や​管理を​行います。​この​とき、​オーナーとは​「書面」に​よって​契約を​行う​ことが​法律で​義務づけられています。​口約束だけでは​いけません。

さらに​気を​つけなければいけないのが、​書面は​「契約を​締結する​前」と​「契約を​締結する​時」の​2回に​わたって​交付しなければいけないと​いう​点です。

契約を​締結する​前に​オーナーに​対して​交付する​書面の​ことを​「事前説明書」と​呼び、​契約を​締結する​時点で​交付する​書面の​ことを​「住宅宿泊管理受託契約書」と​呼びます。

事前説明書

事前説明書には、​下記の​内容を​記載する​ことが​必要です。

・住宅宿泊管理業者の​商号、​名称又は​氏名並びに​登録年月日及び登録番号
・住宅宿泊管理業務の​対象となる​届出住宅
・住宅宿泊管理業務の​内容及び実施方法
・報酬並びに​その支払の​時期及び方法
・住宅宿泊管理業務の​一部の​再委託に​関する​事項
・責任及び免責に​関する​事項
・契約期間に​関する​事項
・契約の​更新及び解除に​関する​事項

住宅宿泊管理受託契約書

住宅宿泊管理受託契約書には、​さらに​詳しい​内容を​記載する​ことが​必要です。​国土交通省が​公開している​以下の​ページを​ご確認ください。

参考:住宅宿泊管理受託標準契約書​(国土交通省)

3. ​三つの​禁止事項

民泊管理事業者には、​三つの​禁止事項が​定められています。

再委託の​禁止

民泊の​運営や​管理は、​民泊の​オーナーから​依頼を​受けた​本人が​行わなければいけません。​第三者に​再委託する​ことは​できません。

ただし、​一部の​事業のみを​第三者に​再委託する​ことが​許されています。​たとえば、​民泊物件の​掃除を​掃除代行業者に​依頼したり、​シーツの​洗濯を​クリーニング業者に​依頼したりする​ことは​可能です。

民泊新法で​禁止されているのは、​あくまで​「民泊の​運営に​関わる​作業の​全てを​第三者に​再委託する​こと」です。​つまり、​いわゆる​「丸投げ」が​禁止されています。

誇大広告や​虚偽広告の​禁止

民泊管理事業者は、​業務内容に​ついて​広告を​する​ときに、​著しく​事実に​相違する​表示を​しては​いけません。

たとえば、​民泊の​売り​上げが​多くなるのに​比例して​管理報酬を​増額するような​料金体系を​設定しているにも​かかわらず、​広告では​「月額の​固定制です」と​いう​表示を​した​場合は、​誇大広告に​当たり違法と​なります。

不当な​勧誘の​禁止

民泊管理事業者は、​民泊の​オーナーに​対して​不当な​勧誘を​行っては​いけません。​具体的には、​迷惑が​かかる​時間帯に​電話や​訪問を​したり、​一度​断られたにも​関わらず​執拗に​勧誘したりする​ことが​禁止されています。

迷惑な​時間帯とは、​一般的には​午後9時から​午前8時までの​時間帯を​指します。​ただし、​相手方の​家族構成や​仕事内容に​よって、​時間帯は​異なります。​たとえば、​相手方に​小さな​子どもが​いるような​場合は、​午後7時以降の​電話や​訪問は​避けた​ほうが​よいでしょう。

参考:住宅宿泊管理業者とは?​(民泊制度ポータルサイト)

4. 九つの​義務

民泊管理事業者には、​九つの​義務が​定められています。

①宿泊者の​衛生・安全の​確保
②外国人観光旅客である​宿泊者の​快適性・利便性の​確保
③宿泊者名簿の​備付け等
④周辺地域の​生活環境への​悪影響の​防止に​関し​必要な​事項の​説明
⑤苦情等への​対応
⑥証明書の​携帯等
⑦帳簿の​備付け等
⑧標識の​掲示
⑨住宅宿泊事業者への​定期報告

この中で​特に​重要な​業務は、​「宿泊者名簿の​備付け」です。​「宿泊者名簿」とは、​宿泊した​顧客の​リストを​記録した​ものです。​宿泊者名簿は、​国土交通大臣や​都道府県知事等から​提出を​求められる​ことが​あります。​正確に​作成してきちんと​保存して​おきましょう。

な​お、​「③宿泊者名簿」と​「⑦帳簿」は​別の​ものです。​「帳簿」とは、​民泊の​管理業務の​内容を​記載した​ものです。​具体的には、​下記の​内容を​記載します。

・管理受託契約を​締結した​年月日
・管理受託契約を​締結した​住宅宿泊事業者の​名称
・契約の​対象となる​届出住宅
・受託した​住宅宿泊管理業務の​内容
・報酬の​額
・管理受託契約に​おける​特約​その他参考となる​事項

帳簿は、​法律に​よって​5年間保存する​ことが​義務づけられています。​宿泊者名簿とともに、​適切な​場所に​保管して​おきましょう。

参考:住宅宿泊管理業者の​業務​(民泊制度ポータルサイト)

住宅宿泊仲介事業者が​押さえておくべきポイント

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住宅宿泊仲介事業者とは、​民泊物件サイトや​ポータルサイト、​マッチングサイトを​運営するなどの​方法に​よって、​民泊の​仲介を​行う​人の​ことです。

民泊新法では、​違法な​ヤミ民泊を​防止する​ために、​民泊の​仲介業者に​対して​次のような​義務を​課しています。

①住宅宿泊仲介業約款を​観光庁長官へ​届け出なくては​いけない​
②住宅宿泊仲介業務に​関する​料金の​公示しなくては​いけない​
③不当な​勧誘等を​行っては​いけない​
④違法行為の​あっせん等を​しては​いけない​
⑤住宅宿泊仲介契約の​締結前の​書面の​交付しなければいけない​
⑥標識を​掲げなくては​いけない

参考:住宅宿泊仲介業者の​義務​(民泊制度ポータルサイト)

以上のと​おり、​民泊新法には​さまざまな​ルールが​定められています。​これらの​ルールに​違反した​場合には、​懲役もしくは​罰金または​これの​併科と​いう​罰則が​定められています。

民泊ビジネスを​始めようと​している​人は、​新しい​ルールを​念頭に​入れて、​適法かつ健全な​運営を​目指しましょう。


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執筆は​2018年7月11日​時点の​情報を​参照しています。​2019年5月14日、​2020年7月​1日に​記事の​一部情報を​更新しました。​当ウェブサイトから​リンクした​外部の​ウェブサイトの​内容に​ついては、​Squareは​責任を​負いません。​Photography provided by, Unsplash