これまで住宅を借りるというと、一人で、または家族で賃貸物件を借りるのが一般的でしたが、近年では一つの物件を複数人が賃貸する「シェアハウス」に注目が集まっています。物件のオーナーや、新しい不動産ビジネスを考えている人の中には、シェアハウスの経営に興味を持っている人もいるのではないでしょうか。本記事では、シェアハウスとは何かから始め、シェアハウス経営のメリットとデメリット、費用、経営に失敗しないためのコツについて説明し、最後によくある疑問に答えます。
目次
シェアハウスとは
シェアハウスとは、一つの物件を複数人に貸し出すタイプの賃貸住宅です。リーズナブルな家賃で部屋を借りられ、住居としてだけでなく、出張時の宿泊先や仕事場として使われることもあります。
シェアハウスには、マンションタイプや一戸建てタイプなどさまざまな物件があります。キッチンやリビング、トイレ、バスルームなどは共用で、個室には鍵がつけられ、家電などが備え付けられていることもあります。共用のリビングやキッチンが広く作られていることが多く、住人同士の交流を盛んに促すイベントが開かれることもあります。家賃を抑えられるほか、共同生活の楽しさや交流もシェアハウスの魅力といえます。
国土交通省の調査によれば、シェアハウスの物件で最も多いのは、既存の戸建て住宅をリノベーションしたものでしたが、新しくシェアハウスとして建築された物件もあります。また、女性専用や入居者同士のコミュニケーションを促すなど、特徴をアピールする物件も多いようです。
参考：シェアハウスに関する市場動向調査結果について（国土交通省）
ルームシェアとの違い
シェアハウスと似た住居の形態としてルームシェアがあります。一つの賃貸物件に複数人が共同生活をする点は同じですが、大きな違いは物件の契約者です。
ルームシェアの場合、物件の契約者は1人です。賃借人として契約した人が、共同生活をするルームメイトを決め、一つの物件で発生する家賃や生活費などをルームメイトと分担して支払います。一方のシェアハウスでは、各部屋の住人が個別に賃貸契約をします。このため、家賃は住人それぞれが個別に支払い、住人は同じ物件に誰かを住むのか決めることはできません。
シェアハウス経営のメリット
新しい不動産ビジネスの一形態としてのシェアハウス経営には、リスクを抑え、一般の賃貸物件と差別化することで経営を安定させられるというメリットがあります。ここではシェアハウス経営のメリットについて具体的に見てみましょう。
収益率が高い
シェアハウス経営の最大の魅力の一つは、その収益性の高さにあります。一般的な賃貸物件と比較して、シェアハウスは一つの物件に複数の入居者を受け入れ、物件をまるまる一人の契約者に貸すよりも賃料収入を増やせます。物件が完全に空いてしまい家賃収入がゼロになるリスクも抑えられます。また、共有スペースを設けることで、入居者にコミュニティを提供することができ、これが付加価値となり、賃料設定を高くしても入居希望者が集まりやすい傾向にあります。
空室リスクを分散できる
シェアハウスには複数の個室があり、たとえ1室が空室になったとしても、他の室が埋まっていれば全体の収益に大きな影響を与えにくいというメリットがあり、より安定した収益を見込めます。地域や交通アクセスといった条件にもよりますが、大きな物件の借り手を探すよりも、小さな個室を貸す方が出張時の宿泊先や仕事場として利用したいなど、さまざまなニーズに柔軟に対応できる点でも空室リスクを抑えられます。
通常の賃貸物件との差別化がしやすい
シェアハウスは、共有スペースを充実させたり、入居者のコミュニティ形成をサポートするサービスを提供したりすることで、付加価値をつけ、従来の賃貸物件と差別化をしやすいです。単に居住空間を提供するだけでなく、ライフスタイルを提案でき、特に若年層や単身者を引きつけることができるでしょう。高齢化が進む中で、今後は中高年をターゲットとしたシェアハウスや、高齢者と若者が同居するシェアハウスの経営にも可能性があります。
築年数が重視されにくい
一般の住宅を賃貸するにあたって、築年数を重視するという人は少なくありません。一方で、シェアハウスの場合、設備の新しさや豪華さだけでなく、コミュニティやサービスといった付加価値の部分が重視される傾向にあります。そのため、築年数が古い物件でも、適切なリノベーションやサービス提供によって、魅力的なシェアハウスにすることができ、再活用のチャンスが広がります。このため、特に古い物件のオーナーにとって、シェアハウスは有効な戦略となる可能性があります。
シェアハウス経営のデメリット
シェアハウス経営にはさまざまなメリットがある一方、経営を始める前に知っておきたいデメリットもあります。デメリットを知っておくことで、事前に対策を立てることもできます。ここではシェアハウス経営のデメリットについて具体的に見てみましょう。
適した物件が見つかりにくい
現在物件を持っているのでなければ、まずはシェアハウスとして提供する物件を探すところから始めなければなりません。シェアハウスに適した物件には、立地条件や物件の構造、周辺環境といった要件があり、一般的な賃貸物件に比べて見つけるのが簡単ではありません。利便性の高い地域や、共有スペースを設けるための適切な間取りを持つ物件は限られており、希望に合う物件を探すのに時間と労力がかかることがあります。
地域にある大学の大学生をターゲットにする、首都圏での出張需要を満たしたいなど、どのような利用者、利用目的を想定しているのか明らかにすることで、物件を探しやすくなるでしょう。
入居者同士のトラブルが発生する可能性も
複数の住人が共同生活をする環境では、生活習慣の違いや共有スペースの利用方法について意見が分かれ、トラブルが発生するリスクがあります。このような事態を防ぐためには、入居時にルールを明確にし、定期的なミーティングなどコミュニケーションの場を設けた上で、管理者によるていねいなメンテナンスと対応が求められます。一般的な賃貸物件と比べ、経営の手間とコストが増える可能性があります。
初期費用が高くなりやすい
シェアハウス経営を始めるにあたって、まずは物件を購入または賃貸契約する必要があります。シェアハウスとしての賃貸契約は、家族ではない複数の住人による利用が想定されるため、敷金や礼金といった費用が高くつく可能性があります。また、共有スペースや個室の改修に少なからず初期投資が必要です。これらの初期費用は収益が安定するまでの負担となり、特に新規にシェアハウス経営を始める場合には、資金計画を慎重に立てる必要があります。
シェアハウス経営の費用
シェアハウスの経営には、さまざまな費用がかかります。経営を始める前に、どのような費用がかかるのか知り、どのくらいの費用がかかるのか見積もりを立てておくことで、思わぬ出費に慌てることがなくなります。
初期費用
シェアハウスの初期費用は、物件を購入するか借りるか、物件の規模や状態、家具や設備をどのくらい充実させるかによって大きく異なります。費用を抑えたとしても、一般的に数百万円から数千万円の資金が必要になると考えておくとよいでしょう。
正確な初期費用を算出するためには、ビジネスプランや物件の条件をもとに見積もる必要があります。まずは、どのような人がどのように利用するのか、入居者と利用目的のイメージを明確にし、それに適した物件を探し、費用を見積もるところから始めるとよいでしょう。
初期費用を見積もって、資金が足りない場合には、家族や友人からの支援を頼ったり、銀行によるローンを検討したりするほか、地方自治体による助成制度などを探してみるのも一つの手です。
ランニングコスト
シェアハウスのランニングコストとして、光熱費、インターネット料金、物件のメンテナンスや修繕費、管理・運営費、広告宣伝費、保険料などがあげられます。具体的な金額は物件の大きさ、立地、どのようなサービスを提供するかによって大きく異なりますが、月額で数十万円から数百万円を想定するとよいでしょう。
初期費用の見積もりと同様に、入居者と利用目的のイメージを明確にし、どのようなサービスを提供したいか、または入居者から求められるのか考えていきます。たとえば、クリエイターをターゲットとしたシェアハウスであれば高速のインターネットが必須となるでしょう。このような要件をもとに、各項目でどのくらいの費用がかかるのか、削れる費用はないか検討し、ランニングコストを見積もります。ランニングコストは、住人に提示する家賃を計算するもとになる大事なデータです。慎重に見積もりを行いましょう。
管理委託費用
シェアハウスを経営する人の中には、自身でシェアハウスの運営・管理を行ってみたいという人もいるかもしれませんが、物件の日常運営や管理を専門の管理会社に任せるのが一般的です。自分で運営・管理する場合でも、委託するとどのくらいの費用がかかるか知っておくことは重要です。
管理会社は、入居者の募集や選定、契約手続き、家賃の集金、メンテナンスの手配、トラブル時の対応など、シェアハウス運営に関わるさまざまな業務を代行します。管理委託費用は、物件の規模や管理内容によって異なりますが、一般的な賃貸物件の管理委託費用の5%前後と比べて高く、家賃収入の15%から20%程度が相場とされています。部屋数が多くなるほどまとめて管理できるため、管理委託費用のパーセンテージは下がる傾向にあります。
シェアハウス経営を失敗しないためのコツ
ここまでシェアハウス経営のメリットとデメリットを見てきました。シェアハウスの経営にはデメリットもありますが、失敗しないためのコツをおさえて注意深くシェアハウスの経営を始めれば、リスクを抑えた経営が可能です。ここでは具体的にシェアハウス経営を失敗しないためのコツを見てみましょう。
ライバルが少ないエリアを選ぶ
ライバルが少ないエリアを選ぶことは、シェアハウス経営において重要な戦略の一つです。競合が少ない地域では、市場における独自性を確立しやすく、入居希望者の選択肢の一つとして目立つことができます。また、需要と供給のバランスが経営者に有利に働くため、家賃を設定するにあたって競争圧力が少なく、より安定した収益を見込めます。市場の飽和を避け、独自のサービスやコミュニティを提供することで、長期的な成功へとつながる可能性が高まります。
一点注意しておきたいのが、ライバルが少ない要因です。エリアによっては、そもそもシェアハウスを経営するのに魅力的なエリアでないため、ライバルが少ないという可能性もあります。エリアを選ぶときには、ライバルが多いか少ないかと合わせて、なぜそうなのか分析することも重要です。
コンセプトを重視する
シェアハウスのコンセプトは付加価値と差別化要因になるため、シェアハウスの経営において極めて重要な要素です。コンセプトを明確にすることで、ターゲットとする入居者層も明確になります。入居者のニーズに合わせたサービスや空間を提供することで、他の物件との差別化を図れるでしょう。また、コンセプトに賛同する人たちの共感を呼び、同じような価値観を持つ入居者のコミュニティ形成を促進する効果があります。これにより、入居者の満足度向上にもつながることでしょう。独自のコンセプトに基づいた運営は、ブランド価値の向上にも寄与します。
内装にこだわる
ターゲットとする入居者やコンセプトにもよりますが、清潔な内装は必須です。その上で、ターゲットとする入居者が求めるライフスタイルや価値観に合わせた内装を検討します。魅力的な内装は、物件の差別化を図り、潜在的な入居者の興味を引きつける効果があります。また、共有スペースや個室の快適さと機能性を高めることで、入居者の満足度を向上につながります。満足度向上により、安定した収益を見込めるだけでなく、コミュニティの安定にも寄与することでしょう。内装にこだわることは、単に見た目を良くするだけでなく、コミュニティ形成の促進やブランドイメージの構築にも寄与します。
ポータルサイトなどで入居者を募る
シェアハウスは作って終わりではありません。初期の入居者を募集するだけでなく、退去者が出たら新しく入居者を募る必要があります。入居者を募集するには、インターネット上の不動産ポータルサイトやシェアハウスの入居者募集サイトを利用するのが一般的です。普段からソーシャルメディアを積極的に活用していれば、ソーシャルメディアや口コミ、紹介などを通じて情報を広げることもできるでしょう。また、地域の不動産業者との連携も検討する価値があります。
効果的に入居者を募集するには、魅力的な写真や詳細な物件情報を提供し、ターゲットとなる入居者層に合わせたマーケティング戦略を立てることが重要です。
リスクヘッジの方法を模索する
シェアハウス経営においてリスクヘッジを行うためには、入居者の多様性を確保し、空室リスクを分散させることが重要です。また、適切な保険に加入して物的損害や賠償責任をカバーし、契約書によって法的トラブルを防ぐといった対策も欠かせません。さまざまな入居者が利用することから、定期的な物件メンテナンスを入念に行い、長期的な資産価値を守ることもリスクヘッジにつながります。
ルールを明確にする
シェアハウスでルールを明確にすることは、入居者間のトラブルを防ぎ、共同生活の質を保つために非常に重要です。明確なルールがあることで、入居者は何が期待されていて、何が許されないのか理解しやすくなります。これにより、予期せぬ問題や誤解が起こるリスクを低減し、運営者と入居者双方にとって安心で快適な環境を提供できるため、経営の安定につながります。適切なコミュニケーションと事前の合意が、シェアハウス経営の失敗を避ける鍵になります。
賃料回収の仕組みを作る
シェアハウスを経営する上で、スムーズな賃料回収の仕組みは欠かせません。スムーズに支払いができれば、入居者の満足度が向上し、支払いの遅延も減ることでしょう。賃料の支払いにはさまざまなサービスが考えられますが、メールで送れるSquare 請求書を検討してみてはいかがでしょうか。Square 請求書なら、アカウント作成やアカウントの維持費は無料で、無料プランであれば決済手数料3.25％がかかるのみです。請求業務がスムーズになるだけでなく、Square 契約書とも連携しているため、契約書を交わすところから月々の賃料回収までを一つのシステムにまとめることができます。
よくある質問
最後に、シェアハウスの経営についてのよくある疑問を見てみましょう。
シェアハウスは個人でも経営できる？
シェアハウスは個人でも経営できます。適切な知識と準備をもとに、物件管理や入居者対応などの業務を行い、シェアハウスの経営に成功している人もいます。スキルや時間的制約については管理会社を利用するのも一つの手です。法的要件や財務管理、トラブル対応などに注意し、必要に応じて専門家の助言を求めるようにしましょう。
シェアハウスの経営に届け出は必要？
シェアハウスの経営は事業とみなされるので、税務署に開業届を提出する必要があります。青色申告をするのであれば青色申告承認申請書も提出します。一方で、シェアハウスの経営にあたって、不動産関連の届け出は特にありません。
シェアハウス経営に必要な資格や免許は？
シェアハウスの経営にあたって、特に必要な資格や免許はありません。ただし、物件が建築基準法に準拠しているかどうかについては注意が必要です。
シェアハウスとマンション経営の契約の違いは？
シェアハウスでは、一般的に経営者と入居者は更新のない「定期建物賃貸借契約」を結びます。一方で、マンションやアパートの部屋を貸す際に一般的に利用される「普通建物賃貸借契約」では入居者の権利の強く、入居者とトラブルがあったときに中途解約を迫りにくいものです。
シェアハウスの利回りの平均はどれくらい？
シェアハウスの規模や所在地、コンセプトなどにもよりますが、シェアハウスの平均的な利回りは10％から15%といわれています。中には利回り20%を超える事例もあるようです。
シェアハウスの家賃はどう決めればいい？
シェアハウスの家賃は、ビジネスプランを作るときに見積もった初期費用、ランニングコスト、管理委託費用をもとに計算します。また、地域に似たようなシェアハウスがあるのであれば、競合の家賃も目安にするとよいでしょう。昨今物価が上昇していることもあり、新しく入居者を募るときには、現行の家賃が適切であるか検討し直すとよいでしょう。
本記事ではシェアハウスの経営に興味がある人を対象に、シェアハウス経営について説明しました。ライフスタイルが多様化する中で、費用を抑えて柔軟に利用でき、コミュニティの魅力もあるシェアハウスが注目を集めています。本記事をきっかけに、シェアハウス経営のイメージを具体化して、ぜひ起業につなげてください。
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執筆は2019年1月18日時点の情報を参照しています。2024年4月9日に記事の一部情報を更新しました。当ウェブサイトからリンクした外部のウェブサイトの内容については、Squareは責任を負いません。Photography provided by, Unsplash