効率的なアパート経営に必要なものとは

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自宅とは別に土地を所有している人の中には、アパート経営に興味を持っている人もいるのではないでしょうか。うまくいけば安定した収益が得られるアパート経営ですが、メリットがある一方で気をつけたい点もあります。

今回はアパート経営の基礎知識や、経営を行う際のポイントについて紹介します。

アパート経営とは

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アパート経営とはその名の通り、自分で持っているアパートの一室を入居希望者に貸し出し、家賃によって利益を得るという形のビジネスであり、不動産投資の一種でもあります。

アパート経営は自分が持っている土地にアパートを建てて貸し出す形が多いようです。中にはアパート経営をはじめるために土地を購入することもあります。

不動産投資というと何かしらの資格が必要なのでは、と心配に感じるかもしれませんが、経営にあたっては資格や経験は特に必要ありません。貸し出せるアパートさえ持っていれば経営ができます。

アパートは自分のものなので、建物や各部屋の維持管理は基本的に自分で行うことになります。しかし、アパートの管理を行う業者に委託することも可能です。その場合は入居者への対応から募集など、経営にかかわる業務全般を任せられるので、費用こそかかりますがアパート所有者の負担を軽くすることができます。

アパート経営のメリット

続いてはアパート経営のメリットを確認します。メリットとしては以下のようなものが挙げられます。

・毎月安定した収入が得られる
・老後の資金になる
・副業になる
・節税対策になる

毎月安定した収入が得られる
部屋を貸し出すことで毎月家賃収入が発生します。もちろん、さまざまな経費なども発生するためそのままダイレクトに収入となるわけではありませんが、入居者がいれば毎月決まった金額が入ることになります。もしアパート経営とは別に本業を持っていれば、副収入になるため、貯蓄額や生活費を増やせるかもしれません。

老後の資金になる
部屋の維持管理を自分で行っている場合は時々作業などが発生することもありますが、管理業者に委託していれば経営者は何もする必要がないため、引退後の生活を楽しみつつ収入を得ることができます。

副業になる
本業以外に収入がほしいけれどなかなか時間を捻出できない場合、最初はアパートの建設などで忙しいかもしれませんが、管理を専門業者に委託すれば、本業に加えてさらに収入を得ることができます。

節税対策になる
財産を相続する際には相続税が発生します。現金や有価証券よりも、土地や建物などの固定資産を相続したほうが、相続税を低く抑えられるようです。

アパート経営のデメリット

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アパート経営にはメリットがある一方、場合によっては大きなリスクにもなり得ます。

主なデメリットとしては以下のようなものが挙げられます。
・空室の可能性
・建物の老朽化に伴う負担
・災害の可能性
・賃料の下落

それでは一つずつ確認していきましょう。

空室の可能性
アパートを持っていたとしても入居者がいなければ収入を得ることができません。また、空室が多ければその分収入は見込めなくなってしまいます。満室を保つためには、入居者にとって魅力的な物件になるように策を練る必要があります。

建物の老朽化に伴う負担
新築で建てたアパートも年を追うごとに少しずつ老朽化していきます。老朽化に伴って、修繕費用もかかってきます。修繕個所が少なければそれほど負担にもなりませんが、外壁や内装、設備など全体を修繕するとなると高額な費用が必要になります。

災害の可能性
台風や地震といった自然災害の被害を受ける可能性も考慮する必要があります。ただ、保険に加入することで万が一の際にも金銭的な負担を抑えられるので検討することをおすすめします。また、入居者の安全を守るために、トラブル発生時に対応できる体制を整えておきましょう。

賃料の下落
たとえば、入居希望者が多いにもかかわらず部屋が少ない地域であれば、家賃を高く設定することができます。逆に希望者に対して部屋の数が多すぎると高い家賃では入居してくれません。また、今後人口が減少していけばアパートの供給過多が起こる可能性もあるため、家賃を下げざるをえない事態が発生するかもしれません。賃料を下げることは収入減につながるため、生活に影響する大きなリスクとなります。

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アパート経営時のポイント

前述のデメリットをなるべく回避し、アパート経営を軌道に乗せるためにはどうすればいいのでしょうか。事前に知っておきたいポイントを紹介します。

・目的の把握
・ターゲット設定
・家賃を回収する仕組みを整える

目的の把握
アパート経営をはじめるにあたっては、目的の設定が大切です。土地が余っているから有効活用したいのか、副収入源にしたいのか、税金対策をしたいのか、リタイア後に備えたものなのか、など目的によって建てるアパートにも違いが出てきます。目的は事業計画にも関連してくるため、しっかりと考えましょう。

ターゲット設定
どんな人に入居してもらいたいのか、というターゲット設定はのちのちの入居募集時に大事になってきます。学生が多く住む場所であれば、家賃を安めに設定したり、インターネットが無料で利用できるようにしたりなど学生に好まれる条件を用意しておくことでより多くの入居希望者が集まるでしょう。

一方、交通の便がよく若いビジネスマンに人気のエリアなら、駅から近く、コンビニや飲食店が近所にあるといった条件がアピールポイントになりますし、ファミリー層が多いエリアであれば公園や学校の近くなど落ち着いた環境が求められます。ターゲット層によってアパートに求める条件も変わってくるため、ニーズを把握した上でアパートを建てる地域に適切なターゲット設定を行う必要があります。

家賃を回収する仕組みを整える
アパートの大家として、案外手間がかかるのが家賃の回収です。アパートの管理や家賃回収を委託せずに、なるべく自分で経営をしたい人におすすめなのが、Squareの活用です。

Squareでは、月謝や賃料の回収の面倒を軽減する、クラウド請求書を導入費用無料で提供しています。また、大家と入居者の両者にとって負担が少ない方法として、クレジットカードを利用した「継続課金」という方法があります。事前に入居者のクレジットカード情報を登録しておけば、設定した日にクレジットカードから家賃が引き落とされます。大家側がクレジットカードの手数料を負担する必要はありますが、初期導入費用や固定費用はかかりません。

また、クレジットカード情報の取り扱いについては、事前に賃貸契約書の内容に盛り込んでおくと入居者も安心します。

アパート経営に関して、概要からメリット・デメリット、経営をするときのポイントについて紹介してきました。アパート経営はうまくいけば安定した収入につながります。その分リスクもあるので、専門家に相談しながら、目的やターゲットを設定し事業計画を練りましょう。

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執筆は2018年12月25日時点の情報を参照しています。
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